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关于规范国有土地资产处置、转让有关问题的通知
发布人:德阳土地资源 发布日期:2012-03-12 

各市、州国土资源局:
  为了加强国有土地资产管理,根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条、第三十九条,《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十六条,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七条、第十九条,《四川省(中华人民共和国土地管理法)实施办法》第八条和国家有关政策规定,结合我省实际情况,现将规范办理国有土地资产处置和转让的有关事项通知如下:
一、企业改制涉及的划拨土地使用权处置
(一) 作价出资(入股)、授权经营
1、申请条件
(1)省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业,才能申请授权经营方式处置土地。
(2)在财政部门挂帐单列的改制企业,才能申请作价出资(入股)方式处置土她。
2、审批权限www.qipai654.com
(1)经国务院批准改制且符合以国家作价出资(入股)或授权经营方式处置土地的企业,其土地资产处置方案报国土资源部审批。
(2)经国务院有关部门、企业集团和四川人民政府批准改制且符合以国家作价出资(入股)或授权经管方式配置土地的企业,其土地资产处置方案报四川省国土资源厅审批。
(3)经市、县人民政府批准改制的企业,且符合以国家作价出资(入股)方式配置土地的省属以下企业,其土地资产处置方案报所属市、县国土资源局审核,报省国土资源厅审批。
3、报批程序
(1)中央在川企业、省属企业根据改制的批准文件,拟订土地处置的总体方案,分别向省国土资源厅、国土资源部申请核准。
(2)土地处置总体方案经核准后,企业自主委托具有相应土地评估资质的土地估价机构进行评估,并依据土地状况和土地估价结果,拟定土地资产处置的具体方案。
(3)经土地所在地的市、县土地行政主管部门对土地权属和宗地地价水平进行初审后,企业持改制方案、土地估价报告、土地资处置的具体方案到省国土资源厅或国土资源部办理土地资产处置审批手续和土地估价报告备案。
(4)需要办理国有资本金转增手续的企业,持土地资产处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续。
(5)新组建的企亚按工商登记级次管理到同级土地行政主管部门办理土地登记变更手续。
4、办理要求
(1)办理土地资产处置总体方案核准应提供下列文件材料:
1、土地资产处置总体方案核准申请;
2、企业改制批准文件;
3、改制企业的土地资产处置的总体方案(附土地使用证复印件说明涉及的土地类型、宗地数量、面积及拟采用的处置方式)。
(2)办理土地资产具体处置方案审批应提供下列文件材料:
1、土地估价报告备案和土地资产具体处置申请(含土地估价报告备案表一式6份);
2、土地资产处置具体方案;
3、土地估价报告和土地估价技术报告(含土地估价结果一览表一式6份);
4、土地资产处置总体方案核准文件;
5、土地所在地的市、县国土管理部门对土地权属和地价水平的初审意见。
(二)划拨土地转出让
企业改制涉及的划拨土地不改变用途,需要转为出让土地的,不再进行审批,企业持改制审批文件、土地估价报告,直接到土地所在地市、县土地行政主管部门办理出让手续后,按土地登记级次管理原则到有关土地行政主管部门办理土地登记手续。
(三)划拨土地转租赁
企业改制涉及的划拨土地不改变用途, 需要转为租赁的,不再进行审批,企业持改制批准文件、土地估价报告,按土地登记级次管理直接到有关部门办理土地租赁手续。

(四)企业改制涉及划拨上地改变用途的处理
企业改制涉及的原划拨土地不得改变土地用途。因实施城市规划等原因需要改变土地用途的,应当经土地登记的人民政府批准后,由土地所在地的市、县人民政府对原土地使用者按原用途的划拨土地使用权价格补偿后,依法予以收回,纳入政府土地储备库;不纳入土地储备库的,土地所在地的市、县土地行政主管部门应出具书面意见,经土地登记的人民政府批准后,由企业在土地有形市场依法公开转让,由受让方办理土地出让手续,交纳土地出让金。
(五)土地出让金、租金、国赛资本金(股本金)的核算
企业改制涉及划拨土地需要转为有偿使用土地的,应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格的差额部分核算出让金,并以此计算租赁金或核定国家资本金、国家股本金。划拨土地使用权价格作为使用者的权益,计入企业资产。
二、破产企业涉及的划拨土地使用权处置
(一)破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于企业破产财产。
(二)破产企业的划拨土地使用权应当经登记的人民政府批准后,由土地所在地的市、县人民政府对原土地使用者按原用途的划拨土地使用权价格补偿后,依法予以收回,纳入政府土地储备库;不纳入政府土地储备库的,土地所在地的市、县的土地行政主管部门应出具书面意见,经土地登记的人民政府批准后,由企业在土地有形市场依法公开转让,由受让方办理土地出让手续,交纳土地出让金其办理程序如下:
1、破产企业清算组向土地所在地的土地行政主管部门申请;
2、土地所在地的市、县土地行政主管部门审查后,出具书面意见,报土地登记的土地行政主管部门审核;
3、报土地登记的人民政府审批;
4、 办理土地变更登记。
(三)破产企业划拨土地处置所需报件:
1、法院对破产企业的破产裁定或公告;
2、破产企业清算组申请;
3、破产企业土地使用证(复印件)。
三、设定抵押的土地使用权处置
(一)抵押原则与范围
1、依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。
2、以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
3、以划拨方式取得的土地使用权,不得单独设定抵押权。划拨土地使用权因地上建筑物抵押而随之设定抵押的,必须办理抵押登记。否则,应认定抵押无效。
(二)办理抵押程序
1、出让土地使用权设定抵押的,由抵押人向土地登记的同级土地行政主管部门申请办理土地使用权设定抵押登记,领取《土地他项权利证书》;
2、划拨土地使用权设定抵押的,由抵押人持地上房屋抵押证明向土地登记的土地行政主管部门申请办理土地使用权设定抵押手续,依法办理抵押登记。
(三)土地使用权设定抵押登记所需报件
1、出让土地使用权设定抵押登记所需报件:
① 法人证明书;
② 《土地使用权证书》;
③ 土地估价报告(含土地估价技术报告);
④ 提供与贷款银行签订的《最高额抵押合同》。
2、划拨土地使用权设定抵押登记所需报件:
⑤ 法人证明书;
⑥ 《土地使用权证书》;
⑦ 《房屋所有权证书》(复印件);
⑧ 提供与贷款银行签订的《最高额抵押合同》。
(四)抵押实现土地使用权的处置
1、出让土地使用权抵押抵押实现,抵押人不能履行债务义务涉及出让土地转让的,对不符合首次转让条件的,政府行使优先购买权。
2、土地使用权权设定抵押实现,无论是是司法裁决,还是债权人、债务人通过协商解决, 涉及出让土地转让的,应在土地有形市场公开转让。转让地价低于标定地价20%以上的,政府也可行使优先购买权。
否则,土地行政主管部门不予办理土地变更登记。
3、依法办理了办理抵押登记的计划拨土地使用权随地上建筑物设定抵押的,且划拨土地使用权价格作为使用者的权益设定了标的物的,在抵押实现时,其划拨土地使用权由土地登记的土地行政主管部门批准交土地所在地的市、县土地行政主管部门依法处置。土地使用权变现后,应从所的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,再按原用途划土地使用权价格交由人民法院处置或依照人民法院的裁决用于偿还抵押权人的责任。
四、因债权务引起司法裁决涉及土地使用权处置
人民法院审理应债权债务纠纷涉及土地资产处置的案件,依法裁决后,土地使用权应当由土地行政主管部门依法处置。
(一)因司法裁决涉及划拨、租债、作价出资(入股)土地使用权处置的,人民法院应按《四川省土地管理实施办法》第八条的规定,及时通知有关土地行政主管部门。
(二)有管土地行政主管部门接到人民法院的司法裁决后,应根据土地的管理的法律法规定,对土地使用权进行处置。
(三) 有关土地行政主管部门依法处置土地使用权后,应将土地变现价款中规定由人民法院处置的部分,交由人民法院进行处置。
(四)法裁决涉及出让土地转让的,必须到土地有形市场依法公开转让。
(五)关土地行政主管部门依法处置土地使用权后,应及时办理土地变更登记。
五、转让国有土地使用权登记
(一) 转让原则
1、 出让土地使用全转让原者
① 出让土地使用权首次转让必须达到土地出让合同约定的条件并经依法批准。
② 非首次转让土地使用权,不得改变土地出让合同约定的土地用途、容积率等条件。
③ 应实施城市规划等原因需要改变土地用途、容积率,应当经土地登记的人民政府批准。属于利用原有房地产自用的,鉴定土地使用权出让合同变更协议或者重新签定土地是用权出让合同,并按改变后用途出让土地价格与原用途出让价格之差补交土地使用权出让金;因实施城市规划等原因需要改变出让土地用途、容积率等未经批准的,其土地使用权应由市、县人民政府依法收购进入政府土地储蓄备库,再以招标拍卖挂牌方式。对原土地使用者剩余年期内的土地使用权和地上建筑物应予适当补偿。
2、 划拨土地使用权转让原则
① 划拨土地使用权未经批准,不得转让。
② 经依法批准的划拨土地使用权转让,由受让方办理土地出让手续,交纳土地出让金。
③ 因实施城市规划等原因需要改变划拨土地用途、容积率的,应当经土地登记的人民政府批准。属于利用原有房地产自用的,可以采用协议出让方式补办出让手续,按改变后的土地用途的出让价格与原土地用途划拨价格的差补交土地出让金。
④ 因实施城市规划等原因需要改变划拨土地用途、容积率未经批准的、其划拨土地使用权应由市、县人民政府收回进入政府土地储备库,再以招标拍卖方式出让。对原土地使用权人的建筑物应给予适当补偿。
(二) 出让土地使用权转让的办理程序及所需报件
1、 出让土地首次转让办理程序
(1) 转让土地向国家土管理部门程序
(2) 国土管理部门对转让土地的权属、他项权利、出让合同约定的条件(特别是对土地用途、出让金交纳情况、投资开发状况)进行现场踏勘、审查;
(3)对符合转让条件的进行批复;
(4)转让双方办理土地变更登记。
2、出让土地使用权首次转让所需报件
(1) 申请文件;
(2) 土地使用权转让协议;
(3)《土地使用权证书》(复印件);
(4) 土地出让合同;
(5)转让过户后的《房屋所有权证书》(复印件)。
3、土地再次转让办理程序
转让双方到土地行政主管部门办理土地变更登记。
(三) 划拨土地使用权转让的办理程序及所需报件
1、划拨土地使用权转让办理程序
(1)转让方向土地行政主管部门申请;
(2)土地行政主管部门对转让土地的权属、用途、他项权利等内容进行现场勘察、审查;
(3)对符合转让条件的进行批复;
(4)受让方到土地所在地的市、县土地行政主管部门办理土地出让手续,交纳土地出让金;
(5)转让双方到土地行政主管部门办理土地变更登记。
2、划拨土地使用权转让所需报件
(1)申请文件;
(2)土地使用权转让协议;
(3)《土地使用权证书》(复印件);
(4)土地估价技术报告(含土地估价报告备案表)。
3、中央在川机关、企(事)业单位,省级机关、省属企(事)业单位职工已购公有住房或经济实用住房上市出售而转让土地使用权的,直接向土地所在地的土地行政主管部门申请办理。

二○○四年三月十日

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